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Informe de la Presidencia 2021

Hice un informe de Presidencia para la Junta de 2020; como no pudo celebrarse, presento ahora un informe en el que retomo y amplio lo de 2020 con lo que llevamos transcurrido de 2021.

Desde que cesó en su cargo el anterior Presidente D. Felipe Segundo he convocado las siguientes Juntas de propietarios:

  • Junta Extraordinaria de 19 de octubre de 2019: terminación de la J Ordinaria de 25 de agosto del 2019 en la que se impidió al Presidente su desarrollo completo, actuando como presidenta en Funciones.
  • Junta Extraordinaria de 2 de noviembre de 2019 en la que soy nombrada Presidenta.
  • Junta Extraordinaria de 16 de noviembre de 2019 en la que se nombra Administrador a D. Miguel Ramos Grosso.
  • Junta Extraordinaria de 29 de febrero de 2020 en la que se acuerda solicitar ejercer el derecho de Adquisición Preferente sobre las pistas deportivas.
  • Junta Extraordinaria de 13 de junio de 2020 en la que se decide ir a pleito por las pistas deportivas.
  • Junta Extraordinaria de 27 de junio de 2020 en la que se acuerda una derrama para la fianza judicial que permita el pleito por las pistas.
  • Junta Ordinaria de 29 de agosto de 2020. Solo duró 9 minutos y fue suspendida.
  • No se pudo realizar la prevista para 29 de noviembre para la votación de Presidenta por impedirlo las normas del confinamiento.

Un total de 7 Juntas de Propietarios (8 con la que vamos a celebrar)

Igualmente he publicado en la web y por correo electrónico 68 comunicados o Informes de Presidencia; en tiempos del confinamiento fueron necesarias comunicaciones extraordinarias.

He tratado de contestar a todos los correos que se me han enviado y me he entrevistado con quien me lo ha solicitado.

Igualmente he publicado en la web la evolución de nuestro presupuesto cada tres meses, hecho que jamás ha ocurrido en Roche.

He intentado que la comunicación y la transparencia hayan han estado presentes en mi presidencia; yo creo en la información y formación como el mejor sistema para que la urbanización funcione  y la vida en común sea satisfactoria.

Pero hay una observación que me gustaría trasladarles: esta Presidencia y los responsables de la Comunidad de Propietarios no somos “la alcaldía” de Roche; no tenemos poder coercitivo, ni punitivo, no tenemos guardias municipales, no podemos establecer normativas urbanísticas ni de cualquier otro tipo, no diseñamos ordenanzas municipales, nos corresponde,…. lo que si podemos hacer es intentar ponernos de acuerdo para que todo lo anterior no sea necesario. 

Relación con el Ayuntamiento y otras administraciones

La relación con el Ayuntamiento de Conil en estos momentos la calificaría de cordial, lo que no implica que sea económica y administrativamente satisfactoria. Seguimos proporcionando al pueblo de Conil en torno a 1.500.000 €/año a cambio de muy poco: recogida de parte de los residuos de los 6 puntos de recogida selectiva, baldeo de calles 1 o 2 veces al año y entrega de una subvención de 35.000 euros para el alumbrado público.

Dadas las importantes demandas económicas de Roche, fundamentalmente en relación a las infraestructuras, necesitamos búsqueda de financiación provincial, autonómica, estatal e incluso europea. Pero a estas financiaciones no podemos acudir como Comunidad de Propietarios, solo pueden hacerlo las entidades locales públicas. Por ello solicité al alcalde de Conil que se implicase con Roche y me acompañase a una visita al Delegado Territorial de la Consejería de A, G, P y Desarrollo Sostenible de la Junta de Andalucía, al que pretendí pedir ayuda para el ciclo del agua y el suministro de energía en Roche. La respuesta del Delegado fue que no era posible invertir dinero público en una urbanización privada.

Hemos solicitado, sin embargo financiación ante los fondos New Generations dependientes de Fondos Europeos, ante la Agencia IDEA  (Innovación y Desarrollo de Andalucía) de la JA, ante el IDAE (Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía) del Gobierno Central.

Trámites administrativos y legales

Cuando accedí a la Presidencia constaté que la vieja depuradora no solo funcionaba mal técnicamente; su situación administrativa y legal era aún peor. Nunca ha tenido licencia de vertidos, es decir, desde que existe Roche hemos actuado como clandestinos contaminadores. Y desde el año 2006 carecemos de Concesión de Ocupación del Dominio Público Marítimo Terrestre (DPMT) para el emisario submarino de la depuradora. Por estos hechos se nos han impuesto importantes multas.

Para la consecución de la Licencia de Vertidos hemos contratado a la empresa de ingeniería Dlv91, que después de meses de complejos trabajos, me posibilitó presentar la solicitud de la licencia de vertidos el 9 de junio de 2021 en la CAGP y DS, imprescindible dentro de nuestro ordenamiento jurídico. En Roche nunca se ha obtenido esta licencia, aunque es exigible por ley desde el 2007 (Ley 7/2007).

Igualmente presenté en las mismas fechas la solicitud de Concesión para ocupación del DPMT para emisario.

De ambos solicitudes estamos pendientes de subsanaciones y resolución definitiva.

La liquidación de URSA y PRORSA

Promotora Roche (PRORSA) y Urbanizadora Roche (URSA), llevan tiempo en liquidación y cada vez están más cerca de ella. Han vendido propiedades de las 4 parcelas dotacionales del centro de la urbanización, (que tanta gente ha interiorizado como nuestras, pero que la Sentencias del Pleito interpuesto por el Presidente D. JR Marina, de 2012, de 2014 y del TS de 2016, dejaron claro que pertenecían a las promotoras URSA y PRORSA). Aún les queda lo que en notas registrales aparece como “resto de metros” y que corresponden a los viales y zonas verdes de la urbanización, los 6 centros de transformación, los 2 pozos de bombeo y la depuradora. Suelos que nuestros abogados consideran dotacionales de cesión.

La parcela del CSC fue vendida a la empresa Cádiz Alternativo, hecho ante el que no pudimos reclamar nada pues nuestra ocupación era en precario y estábamos desahuciados.

La parcela de la piscina fue vendida a la sociedad Cala Encendida.

La parcela comercial tenía y sigue teniendo diversos propietarios, pero lo que era propiedad de URSA pasó a ser de Cala Encendida.

Y en la parcela de las pistas deportivas surgió el conflicto: como la Comunidad de Propietarios tenía sobre estas pistas un contrato de alquiler, después de consultarlo en Junta, y con 355 votos a favor y 35 en contra, comunicamos nuestra voluntad de ejercer el Derecho de Adquisición Preferente. Nuestra petición fue desoída y, después de nueva consulta en Junta, optamos por demandar ante los Tribunales al vendedor y comprador de la parcela 8080 o de las pistas deportivas. Posteriormente, hubo que celebrar otra Junta para la aprobación de una derrama con la que hacer frente a la fianza que nos exigía el Juzgado para interponer la demanda.

Como consecuencia de haber interpuesto esta demanda, he recibido otras tres demandas de propietarios que no compartían lo demandado:

 – Demanda de Impugnación de Dña. Rosa Sarceda. De esta demanda ya se ha producido la Vista sobre Medidas Cautelares que se hafallado a favor de la Comunidad de Propietarios.

– Demanda de Impugnación de D. Juan Carlos Romero Abreu. Igualmente con celebración de Vista sobre Medidas Cautelares, e igualmente fallada a favor de la Comunidad.

– Demanda contra mi persona interpuesta por el propietario D. Francisco Vázquez Pagan.

Es decir, he recibido tres demandas por haber encabezado la reclamación de nuestro Derecho de Compra Preferente.

Además tenemos pendientes:

– Demanda de Cádiz Alternativo contra la Comunidad de Propietarios (también dirigida a D. José Sicre Carreño) por la instalación del Centro Lúdico Gastronómico en el la zona de las pistas deportivas.

– Demanda de Cádiz Alternativo contra la Comunidad de Propietarios en reclamación de la resolución del contrato que mantenemos sobre las pistas deportivas.

Pero volviendo a la liquidación de URSA y PRORSA, cuando se termine definitivamente, podremos decir que ahora, 50 años después, ¡¡SE HA TERMINADO LA URBANIZACIÓN DE ROCHE!!

Solo vamos a quedar dos partes para entendernos y normalizar la situación de Roche: el Ayuntamiento de Conil y la Comunidad de Propietarios.

Hemos tenido un primer encuentro con el Ayuntamiento (cada parte con sus abogados) y el entendimiento es bueno: coincidimos en la voluntad de encontrar una fórmula jurídica que acabe con nuestra peculiar situación, identidad y financiación.

El camino es complejo y, probablemente, largo; otros Presidentes estuvieron cerca de conseguirlo, concretamente D. Bartolomé López Bedmar en 2004 y D. José Muñoz Bustamante en 2008. Ambos acordaron con el Ayuntamiento el establecimiento de la figura de Entidad Urbanística de Conservación. El Ayuntamiento llegó a firmar el acuerdo pero la Comunidad no pudo hacerlo dado que para ello necesitaba la UNANIMIDAD en el voto de propietarios.

Estamos trabajando con nuestros abogados del Bufete Canalejas en la contestación a todas las demandas, excepto, claro está, a la interpuesta por la Comunidad para ejercer el derecho de adquisición preferente que fue presentada el 16 de junio de 2020  y acompañada de la fianza correspondiente.

Déficits de infraestructuras

En relación a las infraestructuras tenemos grandes e importantes problemas. Condicionarán el futuro de la urbanización.

Nuestra red de suministro de agua es de los años 60-70, construida con conducciones de fibrocemento e hierro. Viejas, gastadas y con roturas continuas, principalmente en verano, cuando el suministro requiere mayor potencia. El suministro de agua potable (es la única que se distribuye en Cádiz) suele ser un negocio seguro: los ayuntamientos la obtienen muy barata o gratis de las Confederaciones Hidrográficas, y la pormenorizan y venden mucho más cara a los usuarios. En nuestro caso, de la parte productiva de la gestión de agua en Roche se encarga el Ayuntamiento que la proporciona y cobra según nuestros contadores individuales, y nosotros nos encargamos de la parte dolosa que es el mantenimiento de la red: los beneficios para el Ayuntamiento y los gastos para la Comunidad.

Esta red de suministro requiere su renovación integral

Pero si la red de suministro está mal, peor está la de saneamiento, la que ha de recoger nuestras aguas fecales y llevarlas a la depuradora mediante los colectores y los pozos de bombeo; en la depuradora se limpian y depuran antes de su vertido.

Esta red se une con la de recogida de aguas pluviales, que a su vez está formada por: los desagües de nuestras casas, el alcantarillado, los colectores, los bombeos y finalmente la depuradora. Red iIgualmente vieja, con conducciones sucias, en algunas zonas obstruidas, peligrosas, y malolientes.

En este año 2021 hemos terminado de revisar, arreglar y en algún caso cambiar, las bombas y estructuras de los 5 pozos de bombeo de la urbanización.

Después del arreglo nos dispusimos a revisar la red de saneamiento, de pluviales y fecales que no se ha limpiado desde que existe la urbanización y que, igualmente, presenta roturas, obstrucciones y atascos. Hemos limpiado en este año 2021 un tercio de la superficie de la urbanización aproximadamente.

Comunicaciones

Nuestra red de comunicaciones también es defectuosa; es propiedad de Telefónica que tiene dos estaciones importantes en la urbanización. Y su funcionamiento nos ha dado muchos problemas, tanto para telefonía como para internet. Además mantiene por toda la urbanización unos monolitos en las aceras con una caja metálica en mal estado de conservación, y aunque el Sr: Administrador ha trabajado para su mejora, lo deseable sería que desaparecieran de nuestras aceras.

A finales de 2019 iniciamos la búsqueda de empresas que nos instalasen la fibra óptica para la mejora de las posibilidades de internet y otros usos; nos dirigimos a Moviestar, pero esta empresa no quiso atender nuestra demanda. Aparecieron otras ofertas, pero la más rápida, eficiente y con mejores ofertas de precios, nos pareció OLIVENET. Inmediatamente empezó a trabajar en la urbanización, coincidiendo con la fuerte demanda de estos servicios de internet ocasionados por la reclusión por la pandemia y la presencia de propietarios en Roche durante todo el año.

Seguimos teniendo problemas de ruidos, aunque ya reducidos a los días de vientos fuertes, en relación a la antena de telefonía situada en la parcela propiedad de Telefónica de la calle Bélgica.

Red eléctrica.

Nuestra red eléctrica tampoco es buena; en zonas, para el alumbrado solo contiene cables pelados sin protección alguna. Esta red es de Endesa, empresa que hasta 2020 ha suministrado nuestra energía.

Aunque la Red sea de Endesa, la empresa suministradora y comercializadora de energía eléctrica en la urbanización es ahora ELECTRICA DE CÄDIZ, con la que firmamos un contrato en septiembre de 2020. Esta es la empresa que nos ofreció precios más ventajosos, es una empresa próxima y gaditana y su energía es de origen 100% renovable.

Red vial

Nuestra red de calles y aceras igualmente deja que desear; tenemos un asfaltado de variadísimos grises y texturas, ya que cada año parcheamos calles y nos gastamos miles de euros con poco rendimiento, poca duración y pésima estética. Sería deseable la renovación de los 17 km de calles con un sistema que nos proteja de la acción continua de la raíces de los pinos. Lo mismo pasa con el acerado, con continuos bultos y elevaciones de adoquines que son un peligro para el tránsito.

Nuestro propósito es poder realizar en Roche un plan plurianual en el que se iría renovando no solo el asfaltado sino toda una renovación integral de: el cableado, el suministro, el saneamiento y el apantallamiento para impedir la presencia de raíces de pinos.

Esta ambiciosa, larga y costosa obra requerirá de búsqueda de financiación de las distintas administraciones e, igualmente, una nueva situación administrativa de nuestra urbanización.

Déficit económico

A la vista de todo lo expresado y después de conocer nuestro presupuesto actual, queda perfectamente claro que necesitamos elevar la cuantía de nuestras entradas presupuestarias. La única forma de hacerlo, por ahora, es elevando nuestra cuota de participación económica en la Comunidad.

Según los presupuestos que presentamos, la Comunidad dispone este año para inversión de 296.000 euros. Una cantidad ridícula y a todas luces insuficiente si se pretende mejorar nuestras infraestructuras, nuestra gestión del ciclo del agua, nuestras calles, nuestra gestión de residuos, y la estética y conservación de la Urbanización.

La gestión de los residuos

La gestión de los residuos en Roche no debería ser compleja pues solo producimos Residuos Sólidos Urbanos (RSU) y Residuos Vegetales; carecemos de residuos industriales o tóxicos y peligrosos.

La intención de esta presidencia es evolucionar hacia la llamada economía circular. Estamos lejos de conseguirlo, pero hemos empezado la aproximación con la intención de que nuestros residuos se gestionen y no vayan directamente a vertedero. Los RSU solo podemos, por ahora llevarlos a la planta de tratamiento provincial de Miramundo, aunque no renunciamos en un futuro a separar lo orgánico de lo inorgánico.

Con la recogida separada del papel y cartón, de los plásticos y de los vidrios, la Recogida Selectiva de Residuos  (RSR), puesta en marcha en Roche el año pasado, tenemos serios problemas: uno es de ubicación de los puntos de RSR (nadie los quiere tener cerca), otro deriva del comportamiento incívico y antiecológico de algunos, y otro tiene que ver con su recogida y destino separado y útil.  

Con los residuos vegetales ya saben que las ramas, arbustos y árboles se llevan a Bahía Verde, una instalación del Ayuntamiento de Chiclana que los recicla.

Para los restos de pinocha y césped se va extendiendo en la urbanización el uso de la bolsa verde personalizada. Su uso es beneficioso por facilitar la recogida a los trabajadores, por evitar el residuo de un solo uso, y por su continua reutilización. Su contenido seguimos llevándolo a vaquerizas próximas

La Comunidad también presta servicio de recogida de enseres viejos o desechables. Es un servicio del que, a veces, se abusa; hay propietarios que pretenden que se les haga una mudanza completa, y hay otros que dejan todo tipo de restos en las calles, a cualquier hora y día, ocupando aceras y proporcionando dudas sobre su higiene (colchones), y desastrosa imagen.

Es necesario que se entienda que en las calles no puede depositarse ningún tipo de residuos; que las calles de Roche no son un vertedero.

La gestión del agua

Ya se ha visto que de la gestión del ciclo del agua nos corresponden solo costes; lo que da beneficios lo realiza el Ayuntamiento de Conil.

La Comunidad se encarga de lo costoso, del mantenimiento de las redes que han sufrido, en lo que va de año, 29 averías (casi 60 al año), y de la depuración, también muy costosa y técnica. Con una depuradora de los años 70, renovada pero no suficiente para las más de 10.000 personas que estamos en Roche en verano.

La depuración de las aguas residuales, en multitud de municipios se cobra como tasa de depuración y supone en torno a un 10% del coste del recibo de agua. En Roche, el Ayuntamiento no nos pasa esta tasa, ya que no nos depura nada; pero la Comunidad debería cobrarla para paliar los gastos de la depuradora y su mantenimiento, integrando en la depuradora el emisario submarino.

Por otro lado tenemos los pozos particulares que, ocasionalmente han creado problemas en la red de suministro. Es voluntad de esta Presidencia, realizar un inventario de pozos de la urbanización como única forma de conocer el agua que entra a la depuradora.

El voto online y página web

Como todos ya saben, hemos organizado en la Comunidad la posibilidad de ejercer el voto online en nuestras Juntas de Propietarios. Lo hemos hecho bajo el asesoramiento del Bufete Canalejas, bufete encargado de nuestra asesoría jurídica, y bajo la dirección, ejecución y asesoramiento técnico e informático de la empresa i3Net, una empresa de ingeniería e investigación que nos parece altamente solvente. Esta empresa también se encarga de transmitir nuestras Juntas en directo, con lo que los propietarios pueden verla y votar desde donde se encuentren, sin necesidad de delegar el voto en nadie.

También esta empresa se ha encargado de renovar nuestra página web www.rocheresidencial.es. En tiempos de Covid y tiempos futuros, cada vez se usará más y nos debe resultar más útil y operativa.

Sobre la Junta Asesora presentada en Junta de Propietarios de noviembre de 2019

Cuando accedí a la presidencia constituimos una Junta Asesora (JA) cuyo cometido, como indica su nombre, sería la de asesorar a la Presidencia. Cada uno de los Vicepresidentes propuso a 4 personas y nombramos un Asesor Técnico y un Secretario; en total éramos 13 personas.

La JA empezó a funcionar correctamente con sesiones casi mensuales cuyas actas se pueden consultar en la web de la urbanización. Entre las JA de febrero y abril, D. Alfonso Vélez presentó su dimisión argumentando que la Presidencia había perdido la confianza en él. El 10 de mayo presentó por wasaps su dimisión D. Miguel Angel de Miguel, sin justificación alguna. Y un poco más tarde, también en mayo, presentó su dimisión D. Antonio Lozano por desacuerdos de valoración de otros miembros de la JA. En el mes de Junio el Secretario de la JA mandó escrito firmado por mí y con la aceptación de D. Manuel Utrera, que fue quien lo propuso, dando por dimitido a D. Pablo Fernandez Mallol al considerar que había sido desleal con la JA y los documentos tratados en ella.

A partir del mes de junio de 2020 la JA no ha vuelto a reunirse, dado las discrepancias existentes entre sus componentes y la inexistente capacidad de asesoramiento, con ello, a la Presidencia.

Esta es la situación de algunos de los temas en los que me comprometí trabajar y he trabajado cuando accedí a la responsabilidad de la Presidencia; no he podido aún tramitar todo lo que quisiera y algún tema aún no lo he podido abordar. Entre ellos se encuentra la de redactar y consensuar un nuevo Reglamento de Régimen Interno al que todos nos atengamos.

Lamento lo extenso de esta memoria, pero quiero que quede constancia de lo realizado y vivido.

Muchas gracias

Lola Yllescas

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